Innanzi tutto perché comprare casa a Tenerife? Considerato che i soldi depositati nelle banche italiane non fruttano quasi più niente e che per di più le istituzioni bancarie hanno perso quella caratteristica di “salvadanaio sicuro” in cui i nostri risparmi potevano sonnecchiare anche decine di anni senza correre rischi (vedi i recenti casi di banche fallite o messe in amministrazione controllata), si sta allargando sempre di più la fascia di piccoli e medi risparmiatori che stanno valutando come rimettersi il capitale in tasca e investirlo in maniera sicura per poter godere di rendite interessanti o arrivare addirittura a poter vivere di quei frutti.

In questi anni molti si sono orientati sul nostro mercato immobiliare per comprare casa a Tenerife, attratti sia dai prezzi moderati (rispetto all’Italia) sia da una fiscalità più contenuta e più attenta nei riguardi degli investitori. Importante è fare presente subito che la crisi degli anni passati ha colpito in maniera forte la Spagna in generale e Tenerife in particolare e sono molti i proprietari di case che, non riuscendo più a pagare il mutuo, si sono visti pignorare le abitazioni dalle banche che sono arrivate ad avere un parco immobiliare spropositatamente grande di cui chiaramente hanno dovuto disfarsi anche a prezzi di saldo (spesso con sconti del 50-60% sul valore reale, soprattutto nei casi di vendite in blocchi). Ne deriva che sono molte le agenzie immobiliari che hanno in carico queste case (benché  ne siano rimaste poche di quelle “appetibili” e molte di quelle improponibili!) e quindi:

comrare casa a tenerife numero unoEsiste veramente la possibilità di concludere ottimi affari se si seguono i dovuti accorgimenti

comrare casa a tenerife numero dueE’ necessario tenere gli occhi ben aperti e informarsi bene su tutto per evitare di doversi far carico di importanti spese impreviste derivanti da pignoramenti in corso e debiti o ipoteche sulla casa

 

 

Ecco quindi i 5 consigli da seguire se volete seriamente concludere un buon affare!

 

1 – Per comprare casa a Tenerife occorre essere informati sulle spese

Prima di tutto dobbbiamo procurarci una serie di informazioni che ci daranno un’idea più precisa della situazione della casa a cui siamo interessati:

  • La “Nota Simple” (ne parleremo meglio più avanti)
  • Spese mensili fisse (costi condominiali, amministratore, etc)
  • ITP (Impuestos Transmisiones Patrimoniales). E’ il costo del passaggio di proprietà ed equivale mediamente al 6,5% del valore dell’immobile
  • Costo del notaio. E’ fissato per legge, va dai 700 ai 900 euro (circa) ed è determinato dal valore dell’abitazione che state acquistando
  • Tasse che bisogna versare ogni anno al comune in cui è ubicata la proprietà
  • IBI. Se pensavate di esservi liberati dell’IMU… cambia solo la sigla!
  • Immodizia. Anche qui si paga la tassa sui rifiuti (basura)
  • Alcantarillado. Sono le tasse che si pagano sul guadagno che ottenete dall’affitto della proprietà
  • IVIE. E’ l’Italia che vi ricorda che esiste e… vuole l’IMU per le case possedute all’estero!

Se vi siete rivolti a un’Agenzia potrete chiedere direttamente a loro di fornirvi tutte queste informazioni, se state agendo da soli, ci sono agenzie specializzate che ve le potranno fornire.

 

 

2- Per comprare casa a Tenerife occorre avere il NIE

Se avete individuato la proprietà che vi interessa, a questo punto bisogna che vi procuriate il NIE blanco, che è il Numero de Identificacion de Estranjero  (vedi articolo NIE ed Empadronamiento senza errori in cui troverete anche tutte le istruzioni per conseguirlo).

comrare casa a tenerife cartello di divieto

Senza questo numero non possiamo ottenere nessuno di questi servizi: Richiedere atti o documenti – Acquistare un immobile – Aprire un conto in banca – Richiedere eventualmente un mutuo – Stipulare un’assicurazione – Stipulare i contratti per le utenze – Fare la dichiarazione dei redditi.

A questo punto, se mantenete la residenza in Italia, siete a posto.  Se invece volete prendere la residenza a Tenerife, dovete richiedere anche l’Empadronamiento e il NIE verde.

 

 

3 – Comprare casa a Tenerife intelligentemente

La prima domanda che dovete farvi è: “Mi affido a un’Agenzia di fiducia o faccio da solo?
Personalmente sconsiglio vivamente l’ultima ipotesi perché implicherebbe varie trasferte a Tenerife al fine di acquisire sufficiente esperienza con la lingua, con la burocrazia, con i canali di ricerca, effettuare molte visite e richiedere molte informazioni e tutto da soli e con il rischio di fraintendere qualcosa o di non essere venuto a conoscenza di tutti i canali di ricerca necessari.

Se non avete problemi economici, potete venire qui quante volte volete e se ve la sentite di affrontare questo mare periglioso veleggiando in solitaria, niente vi impedisce di farlo e tutte le informazioni di cui ho parlato fin qui sono assolutamente acquisibili da chiunque. Tuttavia… non si tratta solo di imparare a conoscere le zone in cui comprare, ma addirittura all’interno delle stesse, quali posti offrono maggiore resa in caso di investimento e quali meno.
Per farvi un esempio, nel resort dove abito io si affitta a 700-800 euro al mese e in quello di fronte (10 metri) a 500-600!

Altra cosa che dovrete valutare è come investire il vostro capitale a seconda del tipo di aspettative che avete da questa rendita. Ci dovrete vivere qui sull’isola? Volete solo investire un piccolo capitale che dorme a tasso zero nella vostra banca italiana? Gestirete personalmente gli affitti e le attività connesse o vi affiderete a terzi e quindi dovrete mettere in conto anche spese per la tenuta delle chiavi, ricevimento degli ospiti, incasso pigioni, pulizia delle case al cambio inquilini, riparazioni varie, sostituzione beni deperiti (pentole, asciugamani, coperte, etc..) e altre “amenità” di questo tipo?
Infine, che capitale avete da investire per comprare casa a Tenerife e quanto tempo avete per seguire gli sviluppi futuri?

Faccio un esempio:
con 300.000 euro a disposizione potete comprare due buoni immobili in ottime zone, oppure un ottimo immobile in una zona di prestigio oppure ancora 3 immobili che ristrutturerete e in cui in uno andrete a vivere, in zone più periferiche, ma ad alta richiesta turistica o residenziale (attenzione a questo dettaglio perché le varie zone di Tenerife differiscono anche nel tipo di richiesta e quindi sulla resa finale del capitale investito!)
Ognuna di queste situazioni porta conseguenze diverse e incassi diversi (e problemi diversi!);  non dimentichiamoci che, se affitterete per larga temporada (minimo 6 mesi) potrete anche fare da soli, ma se decidete di affittare per brevi periodi dovrete obbligatoriamente operare all’interno delle nuove normative sia burocratiche che logistiche ed essere consci che questo non costituirebbe più un extra ma si porrebbe come una vera e propria attività; oddio, potete anche far finta di non aver letto queste ultme 2 righe e operare abusivamente come ancora molti fanno pensando di passare inosservati e impuniti…..certo….potete farlo se non vi disturba l’eventualità di incorrere in multe che vanno dai 18.000 ai 60.000 euro!!! 😉
Le regole per affittare “a settimana” (vacacional per l’appunto) sono molto strette, si può fare solo in certe zone, bisogna attrezzare l’appartamento in una certa maniera, bisogna fare richiesta specifica e gestire l’attività seguendo normative che in poco differiscono da quelle di un hotel. Normalmente un’Agenzia onesta vi informerà sulle reali possibilità che ha un appartamento di ottenere o meno la qualifica di “vacacional”, se veramente valga la pena farlo e sulle eventuali altri opzioni e rendite a vostra disposizione.

Come fare a decidere tra tutte queste possibilità per comprare casa a Tenerife, riuscendo ad ottenere un panorama chiaro ed obbiettivo?
Qui devo confessare che affidarsi a un consulente capace ed affidabile o a un’Agenzia conosciuta e di certe dimensioni non fa molta differenza, perché ci sono privati fantastici che vi faranno risparmiare sulle spese delle agenzie, ma al contempo anche agenzie spettacolari con ineccepibili competenze e abbondanza di offerte che vi aiuteranno a risparmiare molto tempo.
Non mi addentrerò nel discorso delle truffe e delle scorrettezze perché potrei raccontarne a decine sia sui privati che sulle agenzie, ma questi sono casi, che capitano a chi non segue certe regole e non richiede certe garanzie e informazioni e quindi la colpa non è dei disonesti (che, per quanto disprezzabile, fanno il loro lavoro…), ma del compratore che, nonostante tutti i consigli che riceve, si convince di essere il più furbo sulla faccia della terra e di aver trovato l’affare che nessuno aveva mai visto e… diventa pasto delle volpi.

 

Il mio consiglio per comprare casa a Tenerife in questo caso è duplice:

 

comrare casa a tenerife primo consiglioSe siete già venuti qualche volta sull’isola e conoscete un intermediario veramente di fiducia, affidatevi a lui tranquillamente. Vi metterà in contatto con diversi privati facendovi risparmiare soldi, si appoggerà a uno studio commercialista per procurarvi tutte le informazioni che vi saranno necessarie una volta che avrete individuato un paio di proprietà che potrebbero interessarvi e probabilmente avrà più tempo per supportarvi di un’agenzia impegnata a soddisfare le molteplici richieste dei clienti. Affidarsi a un intermediario non significa che non parlerete anche con delle agenzie perché normalmente si appoggiano come free-lance anche a qualcuna di queste per poter avere maggiori opportunità di poter soddisfare le varie richieste. Ovviamente niente esclude che per acquistare possiate rivolgervi a un’Agenzia e basta

comrare casa a tenerife secondo consiglioSe non siete mai venuti sull’isola, affidatevi as-so-lu-ta-men-te a un’Agenzia, sono più facilmente verificabili e saranno un’ottimo punto di partenza. Se avete fatto conoscenza su gruppi Facebook o altro di privati che vi si sono offerti, incontrateli senza problemi e valutate quello che offrono ma, ripeto, se siete alla prima visita, andate comunque almeno in un paio di agenzie e poi confrontate le proposte e in tutti i casi… occhi sempre aperti!

 

4 – Per comprare casa a Tenerife bisogna seguire le regole per un acquisto intelligente

E’ veramente facile fare un buon affare quando si tratta di comprare casa a Tenerife, il punto è che dovreste essere venuti fin qui per farlo VOI e non… chi ve la vende! Come in ogni attività o esperienza di vita, anche nel settore immobiliare ci sono alcune semplici regole da seguire per essere certi di essersi mossi al meglio. Serve metodo e disciplina e non bisogna abbandonarsi a facili entusiasmi, o credersi più furbi di tutto il resto del mondo. Sedersi a una trattativa per l’acquisto di una casa, è un po’ come prendere posto a un tavolo di poker: se guardando le persone sedute non capite chi è “il pollo” …significa che il pollo siete voi! 😀

Quindi, eccovi un semplice elenco di regole che, se riuscirete a seguirle, vi aiuteranno a portare in porto un buon affare:

comprare casa a tenerife frettaNon abbiate fretta. Siete sull’isola solo da qualche giorno e siete appena incappati in un ottimo investimento e già vi state attivando per muovervi in fretta e non perderlo! FERMATEVI! I buoni affari sono come gli scarafaggi: se ne avete trovato uno così in fretta significa che ce ne sono molti ma cosa ancora più importante…di scarafaggi che vi proporranno super-affari è pieno il mondo! Se è la prima volta che venite sull’isola non avete ancora nè le competenze nè la capacità di contestualizzazione per valutare correttamente un insieme di fattori. Aspettando probabilmente perderete qulla specifica proposta ma avrete acquisito un’informazione importante che vi permetterà, la prossima volta che si presenterà un buon investimento, di metterlo a confronto e di valutare meglio la validità dell’affare.

comprare casa a tenerife scontoComprate esclusivamente al 85-90% del costo medio. Gli affari esistono davvero:  ci sono persone che hanno fretta di liquidare o perché hanno necessità di denaro contante, o perché, in seguito ad altri problemi, temono di perdere la casa. Siate bene informati sui prezzi medi delle varie zone di cui vi state interessando perché aspettare il momento ma soprattutto il prezzo giusto farà sì che paghiate meno tasse e soprattutto che al momento di rivendere, vi sarà sufficiente realizzare il prezzo di mercato per avere già fatto un ottimo guadagno

comprare casa a tenerife spank con gli occhi a cuoreNon innamoratevi. Soprattutto se la casa che state cercando è per voi, arriverà il momento in cui verrete travolti da una passione irrefrenabile per un certo immobile e vi sembrerà che fosse tutta la vita che aspettavate quella casa. Non ve ne accorgerete ma perderete di lucidità e di capacità nel valutare le differenze e le problematiche tendendo istintivamente a sminuirne le criticità nonché a perdere potere nella trattativa sul prezzo. Ricordatevi che ce ne sono almeno altre 10 con le stesse caratteristiche e magari con problematiche o costi minori; dovete solo cercarle e confrontarne obbiettivamente le caratteristiche

comprare casa a tenerife tante case in venditaInformatevi sui privati che vendono.  Ci sono tantissimi privati che hanno acquistato casa per fare un investimento e che ora vendono per realizzare un guadagno. Molte volte hanno acquistato in momenti in cui il mercato era crollato e ora che si vedono segni di ripresa cercano di trarne il giusto profitto. Tuttavia non sono smaliziati come i venditori delle agenzie, sono meno “psicologi” …insomma, sono più o meno al vostro livello e la trattativa è alla pari: loro vogliono vendere e voi volete comprare e se considerate che già risparmierete il guadagno che ci deve fare l’Agenzia (giustissimo e dovutissimo, soprattutto per le agenzie serie che hanno spese che un privato ovviamente non ha), c’è veramente la possibilità che si combini un buon affare per entrambi. Se poi la controparte ha fretta di vendere una proprietà per evitare che una causa di divorzio, o una società prossima a fallire possano fargliela perdere… allora il limite è solo il cielo!

comprare casa a tenerife guerriero spartanoNon limitatevi a negoziare, battetevi con ferocia e senza scrupoli.  Ricordatevi che chi avete di fronte NON è un amico e tanto meno vi sta facendo un favore. Non lasciate che il venditore faccia breccia sui vostri sentimenti e continuate a dargli del lei per mantenere le distanze e non permettergli di instaurare un’atmosfera di finta cordialità dandovi del tu. Siete lì per spuntare il prezzo migliore e dovete usare tutte le strategie migliori. Ascoltate molto e parlate poco, quasi niente se possibile: i silenzi imbarazzano la persona che avete di fronte che cercherà di riempirli parlando ancora di più e offrendovi inaspettatamente informazioni che non vi avrebbe dato normalmente o contraddicendosi in qualcosa che vi permetterà di portare allo scoperto delle problematiche nascoste. Una volta sentito il prezzo siate dispiaciuti per l’equivoco e datevi disponibili per concludere a una cifra vergognosamente bassa, almeno un 15% in meno. Contrattate, spingete l’avversario a cedere fette consistenti del prezzo iniziale, mostratevi disponibili a trovare un accordo ma tenete sempre in mente la cifra massima che volete spendere e non la dichiarate mai. Chiudete la trattativa per comprare casa a Tenerife prima di arrivare al vostro massimo con un “Grazie ma allora no” e dichiaratevi aperti a un’eventuale ripensamento del venditore. Se alla fine vi richiamassero per proporvi la cifra che vi eravate prefissati, allora cominciate le procedure per informarvi sull’immobile e poi comprate. Se non ci fossero ripensamenti… cercate un vero affare!

comprare casa a tenerife bancaInformatevi presso le banche. Come già accennato le banche hanno ancora un portfolio immobiliare sovradimensionato rispetto alle loro aspettative e cercano di fare cassa. Chiedete, domandate, informatevi. Molti degli immobili che vendono sono vere catapecchie in zone popolari ma alle volte si trovano anche alcune perle a prezzi scontati fino al 40%. Se poi decideste di fare un investimento multiplo (comprare più immobili insieme) il prezzo potrebbe crollare ulteriormente. Se ritenete di aver individuato qualcosa di veramente buono, fatevi lasciare i dati catastali e informatevi a dovere prima di concludere l’affare.

 

5 – Informatevi su tutto… prima di comprare casa a Tenerife!

Questo è un tasto su cui ho insistito in quasi ogni riga di questo articolo ed è proprio per la mancanza di informazioni che molti interessati a comprare casa a Tenerife sono caduti in una rete di problemi e debiti che hanno vanificato ogni prospettiva di una futura facile resa. Cosa fare quindi?

a) Nota Simple – E’ il documento più importante in assoluto e la si può ottenere con pochi euro al Registro de la Propiedad  che potrete trovare in qualunque centro urbano di una certa rilevanza. Basta andare con il numero di registro dell’immobile (datoci dal proprietario o dall’Agenzia Immobiliare) e richiedere questo documento in cui viene descritto l’immobile, il nome del proprietario e se è libero da ipoteche o da spese di qualunque genere. Oltre a evitare di ritrovarvi a pagare dei debiti inaspettati, saprete anche se chi vende l’immobile è il vero proprietario. Controllate sempre la data di rilascio della Nota Simple e se è “vecchia” chiedetene una aggiornata.

b) Acqua ed elettricità –  Con la Nota Simple andate al Consorzio dell’Acqua e all’Ufficio dell’Elettricità e otterrete tutte le informazioni sulle eventuali pendenze e anche altre di carattere generale. Ricordatevi che al momento di comprare casa a Tenerife e al richiedere le volture o gli allacciamenti, quelle spese le dovrete saldare voi e quindi non scordatevi di informarvi. Molte volte anche il venditore più onesto non conosce certi trascorsi o carichi pendenti.

c) Spese Comunidad – Non è raro che le spese condominiali siano in arretrato alle volte anche di anni. Rintracciate l’amministrare dello stabile, chiedetegli le informazioni sulla proprietà e fatevi rilasciare un documento con segnate chiaramente le pendenze o la mancanza di queste. E’ un atto che ha valore legale e potreste sempre rifarvi con lui in caso sia complice di una truffa o anche solo di occultamento di dati.

d) Corrispondenza tra catasto e realtà – Spesso alle Canarie la situazione dei catasti è disastrosa e capita che le informazioni  differiscano notevolmente dalla verità: metrature sbagliate, indirizzi diversi e via discorrendo. Questo è il motivo per cui prendere visione dell’immobile è importantissimo e vi permetterà di confrontare le informazioni del catasto con quelle che appurerete voi stessi. Anche se il proprietario o l’Agenzia vi forniscono la Nota Simple, richiedetene una nuova perché la situazione di una proprietà può essere cambiata anche solo negli ultimi mesi.

e) Informazioni dal vicinato – Se state cominciando a pensare che le cose da controllare per comprare casa a Tenerife siano troppe, pensate che state facendo un investimento importante, soprattutto se con la rendita di queste proprietà ci vorreste vivere. Molte delle case che sono in svendita sono proprio di acquirenti incauti che all’improvviso si sono ritrovati a dover fronteggiare troppe spese impreviste e ora cercano di ridurre il danno facendo cassa per quanto possibile. Volete essere i prossimi malcapitati? No? E allora non demordete e controllate tutto! Cosa molto importante e che quasi nessuno fa (salvo poi pentirsene dopo) è parlare con i vicini per conoscere quanto hanno pagato l’appartamento (e quando, ovviamente!), per sapere le reali spese condominiali, per informarsi se ci sono spese o lavori che andranno affrontati a breve (verniciatura dell’immobile, rifacimento del tetto o degli impianti, installazione di contatori, etc..) e se esistono problemi irrisolti o rapporti difficili con il vicinato. Tutto questo ci darà un ulteriore indicazione su come stiamo per spendere i nostri soldi.

 

 

Se avrete letto tutto questo articolo, vi sarete sottolineati le parti salienti e se seguirete questi consigli, allora potrete essere certi di riuscire a comprare casa a Tenerife concludendo un ottimo affare e ottenendo un guadagno soddisfacente al momento della vendita. Oppure potreste aver comprato per affittare casa a Tenerife e vivere degli affitti e in questo caso si apre un altro capitolo importante nella vostra vita: tutto quello che è necessario sapere su com’è regolamentato il mercato, come gestire le proprietà, come scegliere gli inquilini, come tutelarsi dalle problematiche e come ottenere il massimo rendimento… ma questo è argomento per un altro articolo che abbiamo intitolato: “Affittare casa a Tenerife, i consigli per avere una buona rendita

Hasta pronto!

 

 

 

 

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