Nell’articolo “Comprare casa a Tenerife” abbiamo sviscerato l’argomento su come fare un buon investimento e che tipologia di casa acquistare a seconda delle aspettative che abbiamo dal nostro capitale investito, ma una volta concluso l’acquisto bisogna pensare a come farlo rendere al meglio… ad esempio affittare casa a Tenerife!

Se il capitale investito è stato veramente notevole e avete comprato blocchi di appartamenti potreste anche dedicarvi semplicemente alla compra-vendita di immobili, magari comprando a prezzi di realizzo da fallimenti, banche (case pignorate) o persone in difficoltà e rivendendo con il giusto utile. E’ certamente un’attività redditizia ma, come avrete capito, non è certamente alla portata di tutti.

Credo che invece sia argomento di maggiore interesse se, a fronte di un investimento di 200-300.000 euro, ci fosse la reale possibilità di crearsi una rendita che permetta di vivere tranquillamente qui a Tenerife. Anche qualora l’investimento sia limitato a solo 70-80.000 euro, potrebbe essere interessante capire come ottenere un giusto guadagno che quantomeno difenda il nostro capitale dall’inflazione e dai rischi di mercato. Considerate che parliamo di cifre che lasciate a dormire in una banca in Italia non vi avrebbero reso niente (o peggio se la banca fallisse o entrasse in amministrazione controllata) e che spesso sono ottenibili grazie ad un’eredità, la vendita di una casa o perché no… uno stramaledetto colpo di c**o che ci fa vincere una lotteria! 😀

Parleremo di questo argomento principalmente nell’ottica di affittare casa a Tenerife e crearsi una rendita per vivere qui, ma ogni considerazione che verrà fatta sarà utile anche a chi faccia un piccolo investimento e desideri sapere cosa ne potrà ottenere, come dovrà muoversi, cosa ne potrà ottenere in cambio e come evitare di incappare in problemi o spese impreviste.

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Affittare casa a Tenerife:
tassazione sulla rendita e sgravi fiscali

La prima cosa che dobbiamo considerare, se vogliamo affittare casa a Tenerife, sono i costi che si devono affrontare al mettere in affitto un appartamento. Nel caso abbiate mantenuto la residenza in Italia, vi consiglio vivamente di parlarne con il vostro commercialista perché nel Bel Paese le tasse e le leggi cambiano talmente rapidamente (e mai a vostro favore) che qualunque cosa scrivessi potrebbe essere già sorpassata al momento in cui pubblicheremo questo articolo.

Se invece intendete prendere la residenza qui a Tenerife (vedi articolo “I 10 passi per aprire un’azienda a Tenerife“) allora posso fornirvi un insieme di indicazioni attendibili, fermo restando che la consulenza di un commercialista (cosa che io non sono) è comunque indispensabile!

Nel momento in cui comincerete ad affittare casa a Tenerife, l’affitto che incasserete entrerà a far parte della vostra IRPEF nella dichiarazione dei redditi annuale, come “Capitale immobiliare”. Se queste poche parole già vi hanno atterrito, rilassatevi e mettete da parte le  preoccupazioni perché, come in ogni suo aspetto tributario, la fiscalità Canaria è incredibilmente ONESTA con i contribuenti ONESTI e offre la possibilità di riduzioni e spese deducibili che alle volte arrivano a coprire quasi il 100% dell’importo che avremmo dovuto pagare.
Infatti, sono spese deducibili:

  • L’interesse sul mutuo per l’acquisto di abitazioni e il costo della riparazione e manutenzione dei beni. Attenzione però che non sono comprese le spese per ampliamento o per migliorie dell’abitazione.
  • Le spese per la formalizzazione del contratto d’affitto
  • Le imposte applicate sul reddito e le eventuali spese per la difesa legale
  • I contratti assicurativi, come la responsabilità, incendio e furto
  • Importi pagati per servizi o forniture (elettricità, acqua, gas, telefono)
  • Gli importi assegnati all’ammortamento dell’abitazione per il suo deprezzamento effettivo. Questo valore viene calcolato applicando un 3% sopra il maggiore dei seguenti valori: il costo per l’acquisto dell’abitazione o il suo valore stimato, entrambi escludendo il valore del terreno

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Affittare casa a Tenerife:
come decidere il prezzo dell’affitto?

Una  delle prime decisioni che dovrà prendere il proprietario che voglia affittare casa a Tenerife sarà proprio quanto chiedere di affitto per l’immobile.  Questa decisione sarà fondamentale non solo per permettere di ottenere una giusta rendita, ma anche per trovare con una certa facilità l’inquilino (se fisso) o gli inquilini (per periodi più o meno lunghi).
I fattori che dobbiamo tenere principalmente in considerazione all’ora di deciderci, sono:

  • L’ubicazione.  Chiaramente il comune o il paese in cui sarà situata la casa, influenzerà il valore dell’immobile e del relativo affitto. Ma all’interno della stessa zona anche la sua localizzazione esatta (centro o periferia, resort di pregio piuttosto che residenziale o palazzina popolare, etc..) ne modificherà notevolmente i parametri. A prescindere dalle informazioni di cui già sarete in possesso, sarà sempre della massima utilità parlare con i vicini abitanti nei pressi della vostra proprietà per conoscere di prima mano le valutazioni correnti e le eventuali problematiche
  • Servizi. Esistenza di zone verdi, di attività sportive o infantili direttamente nel complesso o nelle immediate vicinanze ma anche supermercati, fermate dell’autobus e strutture ricreative;  maggiori saranno i servizi e la loro vicinanza e maggiore sarà l’importo che sarà disposto a pagare l’inquilino per poter usufruire della comodità
  • Ampiezza dell’offerta. La disponibilità di poche o molte soluzioni abitative similari alla vostra nella stessa zona, potrà modificare ulteriormente i parametri di valutazione per il semplice meccanismo di mercato che tutti conosciamo come “domanda e offerta”
  • Bisogno di sicurezza. Nel decidere di affittare casa a Tenerife, molte volte potrebbe essere preferibile abbassare leggermente le giuste pretese al presentarsi la possibilità di inquilini conosciuti come buoni pagatori, con lavoro stabile, con referenze di buon vicinato e col desiderio di contratti annuali. Il sapere il proprio appartamento meglio tutelato e la garanzia di un affitto sicuro possono far riconsiderare la possibilità di un guadagno inferiore in cambio di una più sicura continuità di introiti e di una maggiore sicurezza
  • Percentuale sul valore. Bisogna prima di tutto considerare che il valore effettivo della casa che volete affittare a Tenerife, non è quello che sperate di incassare un giorno o quello che gli attribuite perché avete speso troppo nell’arredarlo o per dotarlo di servizi che non erano richiesti come l’aria condizionata o l’antenna satellitare. Il valore è quello del mercato e considerata una resa del 4% che sarebbe ottimale ottenere, si calcolerà un 5% (un 1% in più per i piccoli imprevisti) e sarà sufficiente armarsi di calcolatore per stabilire un primo prezzo. Se per esempio l’appartamento vale 100.000 euro, la resa annuale dovrà essere di € 5.000. Tenete in conto che a questa cifra dovrete aggiungere le spese condominiali arrotondate (diciamo € 2000 all’anno) per poter mantenere l’utile previsto. Quindi, in questo caso, richiederete 7000 euro l’anno, ovverosia € 580 al mese che verosimilmente sarà un affitto più che adeguato.
    Per verificare questa ipotesi  potete affidarvi a degli indicatori standard di prezzo per metro quadro (potete trovare le tabelle divise per zone e municipi sul sito dell’Instituto Nacional de Estadistica (INE). Per fare un esempio,al 15 Dicembre 2015, un appartamento a Santa Cruz era valutato (prezzo medio per l’affitto) a € 7,20 per metro quadro; questo significa che per un appartamentino di 60 metri quadri  si può supporre un affitto di circa 430 euro al mese che, con i 150 euro di spese condominiali che abbiamo supposto, formano l’affitto di 580 euro di cui parlavamo sopra.

Tutte queste sono solo indicazioni naturalmente e per loro natura approssimative e incomplete, ma vi aiuteranno ad avere qualche parametro di valutazione nel momento in cui vi consiglieranno in una maniera piuttosto che in un’altra per affittare casa a Tenerife. Considerate che ogni caso dovrà essere valutato singolarmente tenendo conto di tutte le specificità dell’immobile in causa e nessuno potrà esservi più di aiuto in questo di un buon commercialista esperto nel ramo immobiliare.

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Affittare casa a Tenerife:
come farlo e come trovare l’inquilino ideale!

Sembrerebbe che il più sia stato fatto per affittare casa a Tenerife: ci siamo tolti la paura di incappare in una tassazione esagerata che annullerebbe tutti i benefici del nostro investimento e abbiamo stabilito un prezzo di affitto equo che ci permetterà di mettere a rendita in fretta il nostro immobile. Ci manca l’inquilino…

Qui bisogna davvero fare attenzione perché sono all’ordine del giorno i casi di affittuari che devastano gli appartamenti, rubano le suppellettili, si vendono i mobili o spariscono senza pagare le ultime mensilità. Come trovare l’inquilino ideale e, cosa ancora più importante, come selezionarlo per garantirci una certa sicurezza nei pagamenti e un’eguale tranquillità nella salvaguardia della casa?

Comiciamo col sottolineare che le garanzie migliori le potrete avere se vi occupate voi del trovare gli inquilini perché porrete sicuramente maggiore attenzione nella scelta di chi invece ha, come priorità, il realizzare un guadagno a prescindere di chi ci vada ad abitare. Ma ci sono anche molte agenzie che vi potranno offrire un servizio di qualità a 360 gradi concordando con voi l’affitto che dovete ricevere e le garanzie che desiderate. Ma vediamo punto per punto come muoversi:

  • Affidatevi a un esperto.
    Affidatevi a un commercialista per la gestione della contabilità mentre per la gestione immobili potete:
    Se avete già preso residenza a Tenerife, vi occuperete voi in prima persona di ricevere i nuovi affittuari, consegnare le chiavi, fare le pulizie (o incaricare qualcuno) tra un cambio e l’altro di affittuari, far firmare i contratti, rilasciare e registrare le ricevute di pagamento e occuparvi della gestione della risoluzione dei piccoli problemi (un frigo che si ferma, un boiler che si rompe, un’infiltrazione di acqua, etc).
    Se invece siete ritornati in Italia, potete affidarvi ad un incaricato o a un’agenzia di fiducia, concordando il costo dei servizi di cui si dovrà occupare. Normalmente parliamo di una spesa intorno ai 50 euro al mese per ogni appartamento più i costi delle pulizie ma ricordatevi che vi verrà data la disponibilità 24h per la risoluzione dei piccoli problemi con gli inquilini e che, potendo voi affittare solo per periodi lunghi (almeno 3 mesi perché per periodi minori si diventa “casa vacacional” e solo gli “esplotatori” autorizzati possono affittare per brevi periodi), dovrete pagare il servizio di pulizia solo 1 o 2 volte l’anno. E’ importante che teniate sempre a mente che solo le case definite “vacacional” e con apposto davanti un apposito cartellino rilasciato dal comune, possono essere affittate settimanalmente mentre per tutte le altre vige solo la possibilità di essere affittate per lunghi periodi (“residencial”). Si può anche richiedere la trasformazione di un’abitazione in “vacacional” ma deve disporre di certi requisiti e c’è una procedura da seguire per fare la domanda: un’agenzia vi potrà certamente aiutare ma mettete in conto che la vostra domanda possa essere respinta perché i paletti messi dalla legge sono davvero tanti e anche a fare tutto per bene non è detto che si consegua l’agognato risultato
  • Decidete il profilo del vostro inquilino ideale.
    Al momento di affittare casa a Tenerife a seconda delle caratteristiche del vostro appartamento, decidete il tipo di persone a cui vorreste o non vorreste affittare l’immobile: coppie con bambini, persone con animali domestici, pensionati, adulti sopra i 40 anni e via dicendo. Sceglierete in base alle caratteristiche che ritenete più indicate perché il vostro appartamento sia utilizzato nella maniera migliore.
    E’ chiaro che la tipologia dell’appartamento influirà molto su questa decisione perché sarebbe davvero inutile aver comprato un appartamento con 2 stanze in un complesso con aree verdi e zone destinate ai bambini e poi pretendere di affittare a persone single o a coppie senza figli!
  • Pretendete garanzie di stabilità lavorativa.
    Avete investito per ottenere un guadagno o per soddisfare il vostro desiderio di assomigliare a Suor Teresa di Calcutta? Se volete evitare sorprese, problemi, affitti non pagati, strascichi giudiziari e sgomberi forzosi, affittate sempre a persone che possano produrre prove di solidità economica o di esperienze lavorative continuative. Richiedete una copia del contratto di lavoro e se possibile una lettera di referenze da parte del titolare. Certo, niente è sicuro nella vita e qualunque situazione può cambiare nell’arco del tempo ma… “Chi ben comincia…corre meno rischi di chi parte male”!!!
  • Non tutto è una questione di soldi.
    Potrebbe capitarvi di trovare proprio l’inquilino che cercavate, corrispondente al 100% alle caratteristiche che auspicavate e con ottime referenze sia lavorative che di buon pagatore presso banche, enti di servizi e precedente abitazione. In questo caso e soprattutto se avesse l’intenzione di affittare per periodi superiori all’anno o addirittura di stabilirsi in quella zona, qualora siate a rischio di vedere sfumare la trattativa per una differenza di poche decine di euro, potreste dare un prezzo alla vostra tranquillità e al senso di sicurezza che vi deriverebbe dal concludere questo accordo e decidere di limitare leggermente il vostro guadagno.
    Potrei raccontarvi di casi che vi farebbero drizzare i capelli sulla testa e che li hanno fatti perdere ai malcapitati proprietari di case che ci si sono trovati coinvolti, quindi…ascoltate il mio consiglio: se trovate un buon inquilino non siate avidi!
  • Valutate la possibilità di affittare attraverso organismi ufficiali
    Pochi sanno che molte comunità autonome e municipi dispongono di organismi ufficiali a disposizione dei cittadini per mediare i contratti di affitto e aggiungere proprie garanzie a favore sia del titolare dell’immobile che dell’affittuario. Al proprietario che vuole affittare casa a Tenerife, viene richiesto un prezzo di affitto più basso di quello del mercato ma ne ottiene in cambio la garanzia, da parte dell’organismo pubblico, che il suo appartamento sarà ben custodito e che in caso di contrasti con l’inquilino fungerà da arbitro nella risoluzione dei problemi.
    Vale sempre la pena informarsi sull’entità dello sconto richiesto perché comunque la garanzia di un ente pubblico (qui a Tenerife) è sempre un fattore da non sottovalutare
  • Richiedete inderogabilmente un mese di Fianza
    La richiesta di un mese extra come garanzia per gli eventuali danni o mancanze che si dovessero riscontrare al momento in cui gli inquilini lascino l’abitazione, non è un atto di prepotenza ma un obbligo contemplato dalla “ley de arendamientos urbanos”. Bisogna anche sottolineare che questa cifra andrebbe versata all’organismo corrispondente del comune dove è ubicata l’abitazione. Oltre agli eventuali danni, potrà servire anche a coprire eventuali mancanze nei pagamenti dell’affitto. Tuttavia è bene sottolineare all’affittuario che questa cifra non può essere utilizzata come ultima mensilità del contratto perché il suo solo scopo è tutelativo nei confronti del bene affittato e in caso non sussistano cause ostative, andrà restituita all’inquilino. La fianza potrà essere anche utilizzata per coprire le spese delle pulizie dell’appartamento nel caso l’inquilino l’abbia lasciata sporco o per ridare di bianco alle pareti nel caso siano state macchiate.
    Se non ci sono problemi questa cifra va restituita contestualmente all’uscita dell’inquilino; in caso di necessità di verifiche si può posporre la devoluzione fino a 30 giorni. A partire dal 31° giorno, la fianza comincia a produrre interessi a favore dell’affittuario che ne può anche richiedere la restituzione per via legale.
  • Sconto per avallo.
    Un altro dei motivi per cui ci si potrebbe accordare per effettuare uno sconto sull’affitto all’inquilino, potrebbe essere la sua disponibilità a fornire un avallo bancario che copra la possibilità di morosità.
    Anche qui si parla di tranquillità e starà a voi dare a questa garanzia il valore che ritenete che meriti
  • Assicurazione sull’affitto.
    Se decidete di affittare casa a Tenerife, fatevi fare dei preventivi da varie compagnie per un’assicurazione che copra sia le possibilità di morosità che il rimborso per eventuali danni di vandalismo, deteriorazione dell’immobile e eventualmente anche le spese che coprano una mai auspicata necessità di un intervento legale. Ci sono polizze di tutti i tipi e costi a seconda delle garanzie e delle coperture che richiedete.
    In questo caso, viste le coperture assicurative, potete accordarvi con l’inquilino per uno sconto sulla fianza e una maggiorazione dell’affitto per una copertura totale, o almeno parziale, del costo mensile della polizza
  • Dubitate dell’inquilino perfetto
    Potrebbe capitarvi la classica “faccia d’angelo” che vi assicurerà di non essere persona che organizza feste nell’appartamento, che condurrà una vita tranquilla senza disturbare i vicini, di essere un maniaco dell’ordine e della pulizia e via dicendo: fate attenzione, il solo fatto che conoscano tutti i punti su cui devono insistere per farvi contento e farvi decidere a loro favore, li identifica come “professionisti” dell’affitto che sanno come farvi contenti e ottenere quello che vogliono e a volte sono addirittura abili truffatori di professione.
    Sarà proprio in questi casi che la vostra richiesta di informazioni e le verifiche che farete dovranno essere ancora più focalizzate e attente.

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Se seguirete scrupolosamente tutte le istruzioni per affittare casa a Tenerife e non opererete facendovi prendere dalla fretta ma soprattutto affidandovi a un professionista incaricato in cui riponete fiducia e che operi primariamente a tutela del vostro tornaconto, potrete veramente ottenere una buona rendita dal vostro investimento. Se poi per caso avrete comprato 3-4 appartamenti (uno in cui viverci), potrete veramente pensare di vivere di rendita… senza gozzovigliare, ma senza farvi mancare niente!

Hasta pronto!

 

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